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NEUE UND ALTE GRUNDSTEUER TEIL 8

Musterfall (Einfamilienhaus)

8. Musterfall (Einfamilienhaus)

Folgende Parameter sollen gelten:

· Einfamilienhaus mit Garage in Werne, NRW, Stichtag der Bewertung: 1.1.2022
· Grundstück: 506 qm · Bodenrichtwert: 190 EUR/qm 
· Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: 134 qm
· Baujahr: 2014 
· Jahresrohmiete Wohnfläche- Wertverhältnisse 1.1.1964: 4,10 DM/qm pro Monat
· Jahresrohmiete Garage- Wertverhältnisse
1.1.1964: 25 DM pro Monat
· Grundsteuerhebesatz der Stadt Werne: 665 %

Zunächst wird die Grundsteuer nach den alten Vorgaben ermittelt. Im Anschluss wird die neue Grundsteuer berechnet:

8.1 Grundsteuer (alt) 


Ermittlung des Einheitswerts (1.1.1964)

Jahresrohmiete Wohnung (134 qm × 4,10 DM × 12)
6.592 DM

Jahresrohmiete Garage (Festwert 25 DM × 12)
300 DM

Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM

Grundstückswert (Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM × Vervielfältiger 11,8)
Vervielfältiger gemäß Anlage 7 zum BewG, Gemeindegrößenklasse 4, Bauausführung A
81.325 DM

Einheitswert (gerundet auf volle 100 DM nach unten)
81.300 DM

Einheitswert in EUR lt. Einheitswertbescheid 41.568 EUR


Ermittlung des Grundsteuermessbetrags


Einheitswert 41.568,00 EUR
davon 38.346,89 EUR × Steuermesszahl 2,6 ‰ 99,70 EUR
davon 3.221,11 EUR × Steuermesszahl 3,5 ‰ 11,27 EUR
Summe Steuermessbetrag 110,97 EUR

Ermittlung Grundsteuer

Messbetrag 110,97 EUR × Hebesatz (665 %) 737,95 EUR

.2 Grundsteuer (neu)
linke Spalte (1): Zahlen nach derzeitigem Rechtsstand
rechte Spalte (2): Zahlen nach den Maßgaben des
Regierungsentwurfs  

Ermittlung des Grundsteuerwerts     
  EUR/qm
(1) 
EUR/qm
(2) 
gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für
NRW (Anlage 39 zum BewG, Teil I)
                     6,03 EUR
  6,88 EUR
Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 3 (0 %)
Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 2 (- 10 %)
(Anlage 39 zum BewG, Teil II) 
0,00 EUR -0,69 EUR
monatliche Nettokaltmiete 6,03 EUR 6,19 EUR
jährlicher Rohertrag EFH
(6,03/6,19 EUR × 134 qm ×
12)
9.696 EUR 9.954 EUR
jährlicher Rohertrag Garage
(35 EUR × 12)
420 EUR 420 EUR
Summe jährlicher Rohertrag 10.116 EUR 10.374 EUR
Bewirtschaftungskosten
(10.116/10.374 EUR × 18 %)
Restnutzungsdauer 72 Jahre
bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren lt. Anlage 38 zum BewG 
-1.820 EUR -1.867 EUR
jährlicher Reinertrag 8.296 EUR 8.507 EUR
Vervielfältiger = 33,24 (Anlage
37 BewG, RND 72 Jahre und
Liegenschaftszinssatz 2,5 %,
keine Zinssatzanpassung, da
der Bodenrichtwert 500 EUR
nicht übersteigt)
   
Barwert des Reinertrags
(8.296/8.507 EUR × 33,24) 
275.759 EUR 282.773 EUR
Bodenwert (506 qm × 190
EUR × 1,00); Umrechnungskoeffizient 1,00
96.140 EUR 96.140 EUR
Abgezinster Bodenwert
(96.140 EUR × 0,1690) Abzinsungsfaktor nach Anlage
41 zum BewG, RND 72 Jahre
und Liegenschaftszinssatz 2,5
%
16.247 EUR 16.247 EUR
Grundsteuerwert (abgezinster Bodenwert + Barwert des
Reinertrags)
292.006 EUR 299.020 EUR
Mindestwert (§ 251 BewG):
Bodenwert 96.140 EUR × 75
% = 72.105 EUR; kein Ansatz,
da niedriger als Grundsteuerwert 
   
Grundsteuerwert (Abrundung auf volle 100 EUR) 292.000 EUR 299.000 EUR

 

Ermittlung des Grundsteuermessbetrags     
Grundsteuerwert 292.000 EUR
× Steuermesszahl 0,34 ‰
Grundsteuerwert 299.000 EUR
× Steuermesszahl 0,31 ‰
99,28 EUR 92,69 EUR

 

Ermittlung Grundsteuer    
Messbetrag 99,28/92,69 EUR × Hebesatz (665 %) 660,21 EUR 616,39 EUR


Fazit
| Der Vergleich (alt: 737,95 EUR; neu: 660,21
bzw. 616,39 EUR) zeigt, dass sich wegen der herabgesetzten Steuermesszahlen nicht zwingend eine höhere Grundsteuer ergibt.

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