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NEUE UND ALTE GRUNDSTEUER IM ÜBERBLICK TEIL 6

Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren



6. Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren

Nach § 250 Abs. 2 BewG werden folgende bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren bewertet:
· Ein- und Zweifamilienhäuser,
· Mietwohngrundstücke und
· Wohnungseigentum.

Beachten Sie | Nach § 251 Abs. 1 BewG darf der für das bebaute Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.

Das typisierte Ertragswertverfahren stellt sich nach den §§ 252 bis 257 BewG schematisch wie folgt dar:


Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG, Anlage 39 zum BewG)
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG, Anlage 40 zum BewG)

= jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG)
× Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG, Anlage 37 zum BewG)
= Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG)
+ abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG, Anlage 41 zum BewG)
= Grundsteuerwert (§ 252 BewG)

6.1 Ermittlung Rohertrag

Nach § 254 BewG ergibt sich der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG in Abhängigkeit von

• Bundesland,
• Gebäudeart,
• Wohnungsgröße und
• Baujahr des Gebäudes


angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der nach Mietniveaustufen differenzierten Zu- und Abschläge.

Merke | Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem
Festwert von 35 EUR/Monat angesetzt.


Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen Gemeinden eines Landes werden die vorbezeichneten Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge (nach Teil II der Anlage 39 zum BewG) angepasst.

Es werden sechs Mietniveaustufen unterschieden:
· Mietniveaustufe 1: -
22,5 %
· Mietniveaustufe 2: -
10,0 %
· Mietniveaustufe 3:
+/– 0 %
· Mietniveaustufe 4: +
10,0 %
· Mietniveaustufe 5: +
20,0 %
· Mietniveaustufe 6 und höher: +
32,5 %

Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen ergibt sich aus der Rechtsverordnung zur
Durchführung des § 254 BewG in der aktuellen Fassung.


Beispiele

· Dortmund (NRW): 3
· Düsseldorf (NRW): 6
· Dresden (Sachsen): 3


Derzeit befindet sich ein „GrundsteuerreformUmsetzungsgesetz“ in der Pipeline (Regierungsentwurf vom 31.3.2021). Vorgesehen sind u. a. eine
Anpassung/Erhöhung der sich aus Anlage 39 zum BewG ergebenden durchschnittlichen Nettokaltmieten und die Einführung einer neuen Mietniveaustufe 7 auf der Grundlage aktueller Daten des Statistischen Bundesamtes aus dem Mikrozensus 2018. Im Vergleich zu den oben aufgeführten Mietniveaustufen ergeben sich folgende Änderungen: Stufe 1: - 20 %, Stufe 6: + 30 %, Stufe 7: + 40 %.


6.2 Bewirtschaftungskosten

Für die Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis werden pauschalierte Bewirtschaftungskosten in % des Rohertrags des Grundstücks nach § 254 BewG abgezogen. Die Prozentsätze ergeben sich in Abhängigkeit  von der jeweiligen Grundstücksart und der Restnutzungsdauer des Gebäudes.


Die für die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigende Restnutzungsdauer ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 38 zum BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (§ 253 Abs. 2 S. 3 BewG).


Nach dem Regierungsentwurf soll sich die Alterswertberechnung bzw. Restnutzungsdauer nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt richten und nicht nach dem Bewertungsstichtag.


6.3 Vervielfältiger

Der Reinertrag des Grundstücks ist mit dem sich aus Anlage 37 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes (§ 253 Abs. 2 S. 2 BewG). 
Bei der Bewertung gelten nach § 256 Abs. 1 S. 2 BewG folgende Zinssätze:

· 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser
· 3 % für Wohnungseigentum
· 4 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu
sechs Wohnungen
· 4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als
sechs Wohnungen


Merke | Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie beim Wohnungseigentum sind beim Zinssatz nach § 256 Abs. 2 und Abs. 3 BewG ggf. Abschläge vorzunehmen.

 

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