04791 9602-0
8. Musterfall (Einfamilienhaus)
Folgende Parameter sollen gelten:
· Einfamilienhaus mit Garage in Werne, NRW, Stichtag der Bewertung: 1.1.2022
· Grundstück: 506 qm · Bodenrichtwert: 190 EUR/qm
· Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: 134 qm
· Baujahr: 2014
· Jahresrohmiete Wohnfläche- Wertverhältnisse 1.1.1964: 4,10 DM/qm pro Monat
· Jahresrohmiete Garage- Wertverhältnisse
1.1.1964: 25 DM pro Monat
· Grundsteuerhebesatz der Stadt Werne: 665 %
Zunächst wird die Grundsteuer nach den alten Vorgaben ermittelt. Im Anschluss wird die neue Grundsteuer berechnet:
8.1 Grundsteuer (alt)
Ermittlung des Einheitswerts (1.1.1964)
Jahresrohmiete Wohnung (134 qm × 4,10 DM × 12)
6.592 DM
Jahresrohmiete Garage (Festwert 25 DM × 12)
300 DM
Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM
Grundstückswert (Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM × Vervielfältiger 11,8)
Vervielfältiger gemäß Anlage 7 zum BewG, Gemeindegrößenklasse 4, Bauausführung A
81.325 DM
Einheitswert (gerundet auf volle 100 DM nach unten)
81.300 DM
Einheitswert in EUR lt. Einheitswertbescheid 41.568 EUR
Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
Einheitswert 41.568,00 EUR
davon 38.346,89 EUR × Steuermesszahl 2,6 ‰ 99,70 EUR
davon 3.221,11 EUR × Steuermesszahl 3,5 ‰ 11,27 EUR
Summe Steuermessbetrag 110,97 EUR
Ermittlung Grundsteuer
Messbetrag 110,97 EUR × Hebesatz (665 %) 737,95 EUR
.2 Grundsteuer (neu)
linke Spalte (1): Zahlen nach derzeitigem Rechtsstand
rechte Spalte (2): Zahlen nach den Maßgaben des
Regierungsentwurfs
| Ermittlung des Grundsteuerwerts | ||
| EUR/qm (1) |
EUR/qm (2) |
|
| gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für NRW (Anlage 39 zum BewG, Teil I) |
6,03 EUR | 6,88 EUR |
| Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 3 (0 %) Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 2 (- 10 %) (Anlage 39 zum BewG, Teil II) |
0,00 EUR | -0,69 EUR |
| monatliche Nettokaltmiete | 6,03 EUR | 6,19 EUR |
| jährlicher Rohertrag EFH (6,03/6,19 EUR × 134 qm × 12) |
9.696 EUR | 9.954 EUR |
| jährlicher Rohertrag Garage (35 EUR × 12) |
420 EUR | 420 EUR |
| Summe jährlicher Rohertrag | 10.116 EUR | 10.374 EUR |
| Bewirtschaftungskosten (10.116/10.374 EUR × 18 %) Restnutzungsdauer 72 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren lt. Anlage 38 zum BewG |
-1.820 EUR | -1.867 EUR |
| jährlicher Reinertrag | 8.296 EUR | 8.507 EUR |
| Vervielfältiger = 33,24 (Anlage 37 BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %, keine Zinssatzanpassung, da der Bodenrichtwert 500 EUR nicht übersteigt) |
||
| Barwert des Reinertrags (8.296/8.507 EUR × 33,24) |
275.759 EUR | 282.773 EUR |
| Bodenwert (506 qm × 190 EUR × 1,00); Umrechnungskoeffizient 1,00 |
96.140 EUR | 96.140 EUR |
| Abgezinster Bodenwert (96.140 EUR × 0,1690) Abzinsungsfaktor nach Anlage 41 zum BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 % |
16.247 EUR | 16.247 EUR |
| Grundsteuerwert (abgezinster Bodenwert + Barwert des Reinertrags) |
292.006 EUR | 299.020 EUR |
| Mindestwert (§ 251 BewG): Bodenwert 96.140 EUR × 75 % = 72.105 EUR; kein Ansatz, da niedriger als Grundsteuerwert |
||
| Grundsteuerwert (Abrundung auf volle 100 EUR) | 292.000 EUR | 299.000 EUR |
| Ermittlung des Grundsteuermessbetrags | ||
| Grundsteuerwert 292.000 EUR × Steuermesszahl 0,34 ‰ Grundsteuerwert 299.000 EUR × Steuermesszahl 0,31 ‰ |
99,28 EUR | 92,69 EUR |
| Ermittlung Grundsteuer | ||
| Messbetrag 99,28/92,69 EUR × Hebesatz (665 %) | 660,21 EUR | 616,39 EUR |
Fazit | Der Vergleich (alt: 737,95 EUR; neu: 660,21
bzw. 616,39 EUR) zeigt, dass sich wegen der herabgesetzten Steuermesszahlen nicht zwingend eine höhere Grundsteuer ergibt.
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